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政策突然“叫停” 澳洲收紧投资移民的背后真相 4407

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澳大利亚移民政策突然“叫停”,让不少潜在移民者措手不及。近日,澳大利亚联邦移民局正式通知各州政府,澳大利亚“500万澳元投资移民”流程中的第一个环节——州政府担保在现有政策下接受申请的最后一天是4月23日。

《国际金融报》记者也从相关机构了解到,4月24日到6月30日,各州暂不接受担保申请,7月1日后500万澳元投资移民将按照新政重开。其中,新州和维州承诺提高州担保的审批速度,在4月23之前递交的申请,保证在4月23日批出。

“现在时间不多了,客户们都要求加快速度!”某移民中介的工作人员对《国际金融报》记者说,“为了更为有效迅速地让客户们得到移民资格,移民中介和当地的房地产中介保持了密切的联系。”

记者也从悉尼独立房地产经纪人Lily Chen处获悉,4月初消息传出后,悉尼一些经验丰富的房地产经纪人都接满单子。

“对于500万澳元门槛的移民投资来说,买房是最高效也是最保险的途径。”Lily告诉《国际金融报》记者。

那么,澳大利亚政府为何暂停这项政策?

中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受《国际金融报》记者采访时指出,这不过是澳大利亚移民政策有些调整,对普通移民政策开始收紧。“深入分析,这与澳大利亚近几年移民数量增长相对快、经济压力逐渐缓解等有关。2012年澳大利亚出台新移民政策后,带来移民数量的增长,如今世界经济开始逐渐复苏,澳大利亚也逐渐收紧、调整了移民政策。不可否认的是,移民人口的增长也确实在一定程度上推高了当地房价,给当地政府和民众带来一定压力”。

移民政策收紧

7月1日后,任何“188C(500万澳元投资移民)签证”申请必须以联邦政府所倡议的50%高风险投资为主营项目,今后188C投资移民将面临更高的投资风险。

“4月23日起,澳大利亚500万元投资移民将停止执行现有政策!投资人想按目前政策申请澳大利亚移民,只有最后一周的机会!”4月中旬,在各种澳大利亚移民的网站上,不难看到这样的标题。

这一“喊停”让移民投资市场一片哗然。因为澳大利亚现行的投资移民政策相当宽松,投资方向包括政府债券、基金和私人企业,投资风险小,移民成功率高。

然而,如今澳大利亚移民局发布消息称,澳大利亚188C重大投资者签证接受申请截止日为2015年4月23日,重新开启申请要等到7月1日。

与此同时,记者了解到,项目重启后在投资领域方面也有了进一步限制:不允许投资政府债券;至少100万澳元通过风险投资方式投入初期资本增长类型的投资;至少150万澳元通过管理基金投入澳交所小型上市公司股票,投资管理人必须有超过1亿澳元的管理资产额;任何单一投资者在风险投资基金中的比例不能超过30%。

其中,更让澳大利亚房地产经纪感到担忧的条款便是“加强禁止直接投入住宅房地产,同时制定新政策限制间接性投资于住宅地产”。

“虽然部分投资额将允许通过基金投资商业房地产。但是,研究条款后不难看出,新政的投资风险倍增。”在墨尔本一家中介做移民顾问的李蔷薇告诉《国际金融报》记者,新政执行后,移民投资者必须将至少250万澳元投资到风险较高的中小上市公司和风险基金。

对于为何执行这样的政策,澳大利亚移民部对外称,澳大利亚重大投资者签证(SIV)计划主要是为了提振全澳的经济发展水平,增加投资资金流,保证澳大利亚在颇具个人价值的投资移民市场中维持竞争优势。

记者也了解到,自2014年起,澳大利亚政府就针对重大投资者签证政策进行了复审,预计将宣布从2015年7月1日起开始实施的新签证政策。新政策主要包括符合国家利益的投资框架,主要在于保证投资资金更加有利于澳大利亚经济的发展。

不过,在暂停期间,潜在申请人仍然可以提出申请意向(EOI),等待政府提名。任何现在已经提出申请意向的,将会从2015年7月1日起获得提名,但届时必须按照新的投资框架实施。

这次暂停提名的过程,将不会影响现在的重大投资签证申请人,或者那些已经获得邀请的申请人。

在韩长吉看来,新政显然提高了申请难度:从2015年7月1日开始,澳大利亚188C新政将取消贷款政策,SIV 188C类别或将要求主申请人和副申请人均需去澳大利亚居住,且副申请人居住的时间要达到180天/年。“另外,规定投资产品的比例,投资风险显著提高,签证审理周期延长。提高门槛后,移民难度增加,预计未来移民数量可能下降。”韩长吉说。

剑指房价上涨?

新政消息传出后,最担忧的除了移民中介之外,还有中国移民。在目前已被批准的“500万澳元投资移民签证”中,有89.1%的签证申请人来自中国。

“中国客户特别喜欢澳大利亚。我接受的移民客户中,九成是中国人。”李蔷薇告诉记者,“移民新政放出消息后,过来咨询并要求赶紧递交申请,在当地买房投资的也都是中国人。”

其实,在澳大利亚政府宣布即将暂停之前的移民政策之时,外界对于“叫停”原因的猜测也从未停止过。最为主流的答案有两个:房价过高和过多的中国移民。

当然,这两点也有迹可循。

“悉尼房价增长得太快了,悉尼人也不止一次对政府抱怨他们的高房价了。”居住在悉尼的中国留学生章微微告诉《国际金融报》记者,她来悉尼读书的三年,也是见证当地房价飙升的三年。

如今,悉尼已经成为讨论澳大利亚高房价必须提到的标志性城市。

房地产集团PRDnationwide也在近日称,悉尼房价距离峰值已经不远了。

PRDnationwide在研究中使用模拟时钟来显示房产周期,揭示了悉尼大都市范围内(距离CBD 15到20公里)的房价已经接近增长周期的峰值了。

集团的研究显示,悉尼大都市房价中位值从2013年上半年的85万澳元(约人民币(6.1978, 0.0000, 0.00%)408万元)增至2014年同期的98.9万澳元,目前已经达到113.3万澳元了。

这份报告还显示,在悉尼外环和新州其他次发达区域中心的地区,房价中位值从去年同期的25万澳元增至目前的33.2万澳元。

PRDnationwide全国研究主管马尔迪亚斯摩(Diaswati Mardiasmo)表示,虽然悉尼房价的增势可能很快就迎来急刹车,但买家须注意,这并不意味着房价会降下来。

“虽然房价很快就会达到峰值,但这并不能确保房价会降至以前的水平。这份研究的数据关于房价的增长周期,而不是关于房价本身。”马尔迪亚斯摩指出,悉尼房价在过去一年内迅猛增长,使得不少买家感到沮丧。

与此同时,澳大利亚的租房市场也同样疯狂。今年第一季度,悉尼独立房的租金中位数已上涨至530澳元(约人民币2548元)/周。CoreLogic RP Data 的研究分析员库舍(Cameron Kusher)认为,这种租金增幅水平在首府城市中相对较高。

在独立屋方面,墨尔本租金价格上涨了1.3%,升至390澳元/周,堪培拉上涨了1.1%至480澳澳元/周,悉尼租金上涨了1.0%至530澳元/周。

租金和房价共同上涨必然会给市民们带来严重的生活压力。而在一些人眼中,造成这样后果的便是海外移民——尤其是中国移民。

“当地同学时常跟我开玩笑说,你们中国人真的很能买房,悉尼的房产要被中国人承包了。”章微微告诉记者,虽然这只是偶然间的玩笑话,但是不难看出,在悉尼乃至澳大利亚人的眼里,中国人在当地“非常多”,而且都在“拼命买房”。

不可否认,作为“世界上最适合人类居住的国家”之一,澳大利亚凭借着优越的自然环境、人文环境、社会福利和教育资源,向来是备受中国投资者青睐的投资移民热点国家之一。澳大利亚移民局公布的数据也显示,在目前已被批准的“500万澳元投资移民签证”中,有89.1%的签证申请人来自中国——中国已成为澳大利亚最大的投资移民来源国。

所以,在外界看来,新政不免有点“剑指中国移民”的意味。

“很多人直观地认为,这是为了控制‘炒房’的中国移民进入澳大利亚,新政的条款也不难看出,对外国人购房方面有很多限制。”Lily告诉记者。

不过,对于澳大利亚房价是中国投资者推动的观点不少专业机构并不认同。里昂证券发布相关研究报告称,在合意的目的国购置居所是很多资金流入悉尼和墨尔本房市的主要原因。至于炒房倒卖,倒是不多见。

“我们仔细观察不难看出,澳大利亚的价格上涨是个多年来的大趋势,且在悉尼、墨尔本等城市涨幅最大。而在多年前开始,澳大利亚媒体已经在说年轻人买不起房屋住的问题。这个问题不是中国移民多了才有的,而是早就存在了。”有专业人士直言。

在里昂证券看来,澳大利亚的房价要从需求来讨论,澳大利亚当然没有“丈母娘刚需”,不过却在家庭结构上出现了变革。2005年,澳大利亚物业理事会聘请专业人士撰写的报告指出,现在的澳大利亚家庭平均人数是2.5人,出现了小家庭化,大屋不再是理想之家,以家庭为单位,对方便工作的内城区房屋的需求也激增。另一方面,二战结束后“婴儿潮”的这代人也陆续退休,而这些退休者中更多人想小家庭化,在城市居住。再加上澳大利亚比较积极的移民政策,对房屋的需求自然更大。

“最简单的经济学原理显示,在供应有限的情况下,需求大规模上升,房价上涨是一种必然。”李蔷薇认为,“说新政完全针对中国的观点是片面的。如果澳大利亚政府真是做如此打算,那么澳大利亚房地产市场的问题永远无法有效解决。”

美国紧随其后

不仅仅是澳大利亚,加拿大、英国这几个主要的移民大国,都开始逐渐紧缩移民政策,移民投资的金额水涨船高,审核力度日趋严格

近两年内,投资移民地新政不断:加拿大一刀切了、匈牙利涨价了、英国豪宅税等政策不断发声、中国香港资本投资者计划喊停了,如今澳大利亚也要提高投资风险难度。那么,作为投资移民界的老大哥美国是不是也将步其后尘?

事实证明,美国也不远了。

当地时间4月13日下午,美国国务院签证办公室主任 Charles Oppenheim 宣布,美国投资移民(EB-5)中国内地出生的投资者排期将从2015年5月1日正式开始,签证排期优先日期为2013年5月1日。换言之,从2015年5月1日开始,移民申请(I-526)已获批的中国大陆投资移民申请人将无法提交第二部程序(NVC国家签证中心),除非其 I-526 的递交日期早于2013年5月1日。

消息一出,瞬间炸开了锅。不过,业内人士认为,排期的到来完全在意料之中。美国国务院签证办公室从2013年10月开始就已公布 EB-5 美国投资移民类别签证使用量上升,并在2013和2014年度分别作出了排期预警,甚至在2014年8月公布当财年中国内地EB-5 移民签证配额用尽。

与此同时,外联出国的管理人员对《国际金融报》记者透露,今年法案到期后极有可能面临变更。美国投资移民门槛将会根据CPI增长至80万美元至100万美元,也可能适当提高投资人的申请资格。

不可否认,无论是是澳大利亚500万投资移民政策,还是美国的EB-5,都为当地的房地产市场乃至经济发展作出了卓越的贡献。

美国移民律师协会EB-5委员会主席罗纳德·卡拉斯科曾对《国际金融报》记者指出,中国投资人对美国EB-5投资移民项目非常热情,“双方的交流和互动能为中国投资人和美国企业带来双赢。”

一位澳大利亚房地产商对记者直言,大规模的海外投资者帮助他们“提高业绩”,“500万澳元投资移民政策给近些年的房地产市场注入了活力,作为商人,我们非常喜欢海外买家。”

在韩长吉看来,当前欧美不少地区也调整了移民政策,由原来通过降低门槛、发放移民资格来吸引投资,到现在有所收紧,直接反映出欧美等地经济有所起色。

“在经济压力不再如此大的情况下,收紧移民政策、控制移民数量是一个国家正常的政策调整。”韩长吉认为。

“这其实就是经济利益背后的现实,可以说是有那么一点‘忘恩负义’。”Lily对记者直言,“直白地说,就是国家无需过多的外来投资提振经济,所以我们开始改变政策,控制投资、提高门槛。我打个比方,当你贫穷的时候,任何人的救助你都觉得是适合的,但是你开始富裕了,有些东西你就会看不上了,需求也会更加高级一些。”